ทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ‘รวยอย่างเสือนอนกิน’ จริงหรือ?
โดย ASTVผู้จัดการออนไลน์ 12 มิถุนายน 2556 09:58 น.
-http://www.manager.co.th/iBizchannel/viewNews.aspx?NewsID=9560000067999-
ประโยคว่า “เสือนอนกิน” มักถูกนำมาเปรียบเทียบกับการทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ด้วยเชื่อว่าเป็นการลงทุนทำธุรกิจที่มั่นคง ความเสี่ยงต่ำ ได้ผลตอบแทนระยะยาว เงินรายได้จะเป็นฝ่ายเดินเข้ามาหาเอง โดยไม่จำเป็นต้องไปดิ้นรนไขว่คว้า
แนวคิดดังกล่าวในทางปฏิบัติและความเป็นจริงจะเป็นเช่นนั้นหรือไม่ เมื่อไม่นานมานี้ ธนาคารเกียรตินาคิน ได้จัดสัมมนาพิเศษ “รวยอย่างเสือนอนกิน กับธุรกิจอพาร์ตเมนต์” โดยมี ดร.สุวรรณ วลัยเสถียร กูรูด้านการบริหารการเงิน และประธานชมรมคนออมเงิน มาเป็นวิทยากร บรรยายหัวข้อ "การออม การลงทุน ในธุรกิจอพาร์ตเมนต์" เพื่อให้ข้อมูลแก่ผู้ที่สนใจทำธุรกิจนี้นำไปประกอบการตัดสินใจลงทุน
ดร.สุวรรณ วลัยเสถียร
@@@สำรวจตัวเองเหมาะจะทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์หรือไม่@@@
ดร.สุวรรณ เริ่มต้นโดยระบุถึงผู้ที่คิดจะลงทุนทำธุรกิจใดๆ นั้น อันดับแรกต้องรู้จักตัวเองก่อนว่า ธรรมชาติของตัวเองเป็นคนเช่นไร และมีความพร้อมต่างๆ เพียงใด เช่น ชอบลงทุนแบบใด มีความถนัดหรือชำนาญด้านใด มีเงินมากน้อยเพียงใด และมีผู้ช่วยคิดช่วยทำหรือไม่ เป็นต้น
ทั้งนี้ ประโยชน์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างอพาร์ตเมนต์นั้น ประกอบด้วย
1.เป็นทรัพย์สินที่มั่นคงถาวร
2.ใช้เป็นประโยชน์ได้ทั้งครอบครัว สามารถจับต้องได้อยู่อาศัยได้ ในขณะที่ลงทุนหุ้นเป็นแค่ตัวเลขเท่านั้น
3.มีโอกาสปรับราคาเพิ่ม หากเป็นทำเลดี ยิ่งนานวันมูลค่ายิ่งเพิ่ม ทว่า หากเป็นพื้นที่เสี่ยง อย่างพื้นที่เกิดภัยน้ำท่วมใหญ่ที่ผ่านมา ราคาก็อาจตกได้เช่นกัน
4.มีรายได้ทั้งทางตรงจากค่าเช่า และทางอ้อมจากค่าบริการอื่นๆ เช่น ค่าน้ำค่าไฟ เครื่องหยอดเหรียญต่างๆ เป็นต้น
5.ดอกเบี้ยหักภาษีได้
6.ง่ายต่อการบริหารงาน ซึ่งเป็นธุรกิจแค่คอยดูแล และเก็บค่าเช่า ค่อยๆ สะสมทรัพย์ ลักษณะเหมือนน้ำซึมบ่อทราย
7.ใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืมได้ดี เพราะทุกสถาบันการเงินนิยมหลักทรัพย์ที่เป็นอพาร์ตเมนต์
สำหรับผู้ที่เหมาะจะลงทุนทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์นั้น ประกอบด้วย ต้องรักงานบริการ ชอบทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พร้อมจะบริหารดูแลทรัพย์สิน หากมีผู้จัดการทั่วไปจะช่วยในส่วนนี้ได้มาก ต่อมา ควรคำนึงถึงความเสี่ยงที่จะทำให้ธุรกิจล้มเหลวด้วย เช่น ภัยน้ำท่วม ภัยจากอาชญากรรม เป็นต้น นอกจากนั้น หากใช้เอเยนต์ช่วยหาลูกค้าจะง่ายกว่าหาลูกค้าเอง และที่สำคัญต้องมีเงินทุน 40% ของมูลค่าโครงการ ทั้งที่ดินบวกสิ่งก่อสร้าง ไม่กู้ยืมเงินมากจนเกินกำลัง
นอกจากนั้น มองปัจจัยการลงทุนให้รอบด้าน ทั้งการสำรวจตลาด ราคาและทำเล ศึกษาความเป็นไปได้ของผลกำไร บริหารการเงินและเงินสด จัดการเรื่องภาษีอากรและเอกสาร รวมถึง พัฒนาให้ธุรกิจเจริญก้าวหน้า ด้วยการดูแลสถานที่ให้สวยงาม สะอาด ปลอดภัย
@@@เผยปัจจัยแห่งความสำเร็จของการทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์@@@
ประธานชมรมคนออมเงิน ระบุว่า ปัจจัยที่จะทำให้ผู้ลงทุนประสบความสำเร็จในการทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ประกอบด้วย
1.มีเงินทุนของตัวเอง อย่างน้อย 40% ของเงินลงทุน ห้ามลงทุนแบบจับเสือมือเปล่าเด็ดขาด
2.ทำเลที่ตั้งต้องดีเดินทางสะดวก โดยทำเลที่ดีที่สุด คือ 1.ติดมหาวิทยาลัย หากเด็กนักศึกษาชอบ จะอยู่ยาว 4 ปีตลอดการศึกษาในมหาวิทยาลัย 2. นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีคนอยู่จำนวนมาก และ 3.แหล่งชุมชน และเส้นทางผ่านของรถไฟฟ้า
3.ต้องมีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี เช่น ระบบ Key Card ระบบ รปภ. ซึ่งผู้ทำธุรกิจจำเป็นต้องลงทุน
4.รักษาความสะอาด ให้สถานที่น่าอยู่ เชิญชวนให้ลูกค้าอยากมาพักอาศัย
5.ค่าเช่าค่าบริการเหมาะสม สอดคล้องกับทำเล และกลุ่มลูกค้าหลัก เช่น หากตั้งใกล้สถานศึกษา ผู้พักส่วนใหญ่เป็นเด็กนักศึกษา กลุ่มนี้จะรายได้ไม่มาก และอาจจ่ายค่าเช่าไม่ตรง แต่จะใช้จ่ายบริการอื่นๆ สูง เช่น ค่าไฟค่าน้ำ ฯลฯ ฉะนั้น ค่าเช่าไม่ควรจะสูงมาก แต่หากกลุ่มลูกค้าหลักเป็นคนทำงาน กลุ่มนี้จะจ่ายค่าเช่าตรงเวลา แต่ประหยัดการใช้น้ำและไฟฟ้า
6.คอยปรับปรุงอาคารให้ใหม่เสมอ
7.มีที่จอดรถสะดวก ซึ่งเป็นตัวดึงดูดลูกค้าอย่างดี
8.บริการรวดเร็ว ยิ้มแย้มแจ่มใส
9.สภาพห้องพักดี สิ่งแวดล้อมดี
ทั้งนี้ รายได้จากการทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์จะมาจาก ได้แก่ ค่าเช่า-ค่าบริการ , ค่าบริการต่างๆ ทั้งค่าน้ำ-ค่าไฟฟ้า , ค่าตู้ ATM ข้อดีใช้เนื้อที่น้อย และยังช่วยเพิ่มความสะดวก เสริมความน่าเชื่อถือ และแสงส่องสว่าง , ได้ค่าเช่าจากร้านค้าต่างๆ และยังเสริมเอกลักษณ์ให้อพาร์ตเมนต์ด้วย , ตู้หยอดเหรียญต่างๆ เช่น ตู้เครื่องซักผ้า ตู้น้ำ , ค่ามัดจำ มาช่วยเงินหมุนเวียนคล่องตัว
@@@ทำเลเยี่ยม-แย่ลงทุนอสังหาริมทรัพย์@@@
สำหรับทำเลที่น่าสนใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น ดร.สุวรรณ ระบุว่า ควรเป็นย่านที่เดินทางสะดวก เช่น ย่านถนนบางนา-ตราด และบริเวณโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ ย่านที่รถไฟฟ้าบนดินและใต้ดินวิ่งผ่าน หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้า ย่านที่อยู่ในส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า ย่านชานเมืองที่มีการขยายเครือข่ายคมนาคม และย่านใกล้ทางด่วน ทางลอยฟ้าเส้นต่างๆ
ส่วนทำเลที่ควรหลีกเลี่ยงนั้น ได้แก่ ทำเลใกล้แหล่งมลภาวะ หรือแหล่งมลพิษ เช่น โรงงานอุตสาหกรรม ที่ทิ้งขยะ ทางหลวงที่มีการจราจรหนาแน่น หรือทางรถไฟที่มีเสียงดัง นอกจากนั้น พื้นที่ย่างน้ำท่วมซ้ำซาก หรือแผ่นดินทรุด อย่างไรก็ตาม ยกเว้นพื้นที่ทำเลทองจริงๆ เช่น ย่านประตูน้ำ ไม่ว่าจะมีปัจจัยลบใดๆ ก็ยังเป็นทำเลที่ดีเยี่ยมอยู่
ทั้งนี้ การตัดสินใจลงทุน ระหว่างการซื้ออาคารหรือห้องชุดสำเร็จรูปมาปล่อยเช่า กับการปลูกสร้างเองนั้น มีข้อดีข้อเสียต่างกันไป กรณีซื้อมานั้น ข้อเสียไม่สามารถเลือกลักษณะอาคารสิ่งปลูกสร้างหรือแบบต่างๆ ตามใจตัวเองไม่ได้ อาจต้องลงทุนก่อสร้างเพิ่มเติม แต่มีข้อดี เมื่อซื้อมาแล้ว สามารถเปิดให้บริการได้ทันที เกิดรายได้โดยเร็ว แต่สำหรับปลูกสร้างเอง ได้แบบตามต้องการ แต่ต้องรอจนกว่าจะสร้างเสร็จ แล้วค่อยหาลูกค้า จึงจะเริ่มมีรายได้
สำหรับแหล่งเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีต้นทุนต่ำ เช่น บ้านมือสอง, ทรัพย์รอการขาย (NPA) จากสถาบันการเงิน หรือทรัพย์ขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี
ทั้งนี้ ระดับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หากมีเงินทุนน้อย ควรลงทุนซื้อบ้านหรือห้องชุดเป็นยูนิต เพื่อปล่อยให้เช่า แต่หากมีเงินทุนสูงควรสร้างอพาร์ตเมนต์ให้เช่า
กรณีขอกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อมาลงทุนซื้อห้องชุดให้เช่านั้น สามารถกู้เงินได้ 80-95% จากราคาซื้อขาย ระยะเวลากู้สูงสุด 20 ปี และที่สำคัญ ผู้ลงทุนต้องมีภาระเงินผ่อนไม่เกิน 40% ของรายได้รวม
กรณีมีเงินทุนมาก ลงทุนสร้างอพาร์ตเมนต์ให้เช่า การใช้บริการสถาบันการเงิน มักต้องการให้ท่านลงทุนด้วยเงินของตนเองมากๆ และกู้น้อยๆ เพื่อลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ขณะที่ค่าที่ดิน ลูกค้าควรลงทุนในไม่ต่ำกว่า 50% ส่วนค่าก่อสร้าง สถาบันการเงินมักจะให้กู้ไม่เกิน 70% ของค่าก่อสร้าง
สำหรับการลงทุนอพาร์ตเมนต์ แบ่งเป็นค่าที่ดิน 25% ค่าก่อสร้าง 65% ค่าใช้จ่ายระหว่างก่อสร้าง 5% ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง 5% รวม 100% โดยควรจะเป็นทุนส่วนตัว 40% และเงินกู้ 60%
@@@ชี้ลงทุนอพาร์ตเมนต์กำไรน้อยกินยาว@@@
ดร.สุวรรณ เผยด้วยว่า สำหรับค่าเฉลี่ยในการทำกำไรจากธุรกิจอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ประมาณ 7-8% ซึ่งถือเป็นระดับกำไรที่ไม่หวือหวามากนัก แต่มีข้อดีที่เป็นการลงทุนระยะยาว และเกิดเป็นสินทรัพย์ถาวรที่มีโอกาสเพิ่มมูลค่าในอนาคต โดยอัตราคืนทุนอย่างเร็วภายใน 7 ปี และอย่างช้า 10 ปี
ทั้งนี้ พึ่งระลึกไว้เสมอว่าไม่ว่าท่านจะเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ท่านจะต้องคำนวณรายได้สุทธิต่อเดือน ให้สามารถชำระหนี้หรือค่างวดในแต่ละเดือนให้แก่ธนาคารได้ มิเช่นนั้นการลงทุนไม่เพียงแต่จะไม่ก่อให้เกิดรายได้แล้ว ยังกลับก่อหนี้ให้แก่ท่านเองอีกด้วย ดังนั้นจึงควรมีกระแสเงินสดสำรองอื่นด้วย
@@@ฟันธงธุรกิจอพาร์ตเมนต์แนวโน้มโตต่อเนื่อง@@@
ด้านข้อมูลจากการศึกษาของธนาคารเกียรตินาคิน พบว่า ทิศทางธุรกิจอพาร์ตเมนต์ในปี 2556 ยังมีโอกาสเติบโตต่อเนื่องทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองต่างจังหวัด โดยตลาดต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มได้ 9% ซึ่งเป็นอัตราที่สูงกว่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่คาดการณ์จะเติบโตประมาณ 2% โดยเป็นไปตามปัจจัยบวกที่มีต่อธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ได้แก่ พฤติกรรมผู้บริโภคที่ต้องการเช่าที่พักใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา หรือสถานีรถไฟฟ้า
สำหรับตลาดอพาร์ตเมนต์ที่มีศักยภาพสูง ได้แก่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ชลบุรี/พัทยา นครปฐม เชียงใหม่ ขอนแก่น มหาสารคาม อุบลราชธานี นครราชสีมา หัวหิน ภูเก็ต และสงขลา ซึ่งในปี 2555 ที่ผ่านมา พื้นที่ดังกล่าวมีอพาร์ตเมนต์รวมกันประมาณ 459,849 ห้อง (ข้อมูลจำกัดเฉพาะพื้นที่ศึกษาของธนาคารเกียรตินาคิน) ซึ่ง 75% กระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล พบว่าส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ที่จับตลาดคนทำงาน ในขณะที่อีก 25% เป็นอพาร์ตเมนต์ในต่างจังหวัดซึ่งมีแนวโน้มเติบโตได้ดีจากการขยายตัวของมหาวิทยาลัยทั่วประเทศ
ทั้งนี้ อัตราการเติบโตของธุรกิจอพาร์ตเมนต์ เมื่อแบ่งตามกลุ่มลูกค้าพบว่า อพาร์ตเมนต์ที่เน้นลูกค้ากลุ่มคนทำงานและนักศึกษามีการเติบโตของอัตราค่าเช่าและยังมีอัตราการพักที่ดีเฉลี่ย 92% และ 94% ตามลำดับ ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ที่เน้นลูกค้ากลุ่มแรงงานนอกจากจะอัตราค่าเช่าไม่ค่อยเติบโตแล้ว พบว่าอัตราเข้าพักมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอกเป็นอย่างมาก
ส่วนปัจจัยลบที่ส่งผลต่อธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ได้แก่ การขยายตัวของคอนโดมีเนียมราคาล้านต้นๆ ที่เข้ามาชิงส่วนแบ่งตลาดของผู้เช่าอพาร์ตเมนต์ ทำให้กลุ่มลูกค้าเปลี่ยนไปซื้อเพื่อพักอาศัย และกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า และนโยบายค่าแรงขั้นต่ำบีบให้หลายโรงงานลดต้นทุนประเภทค่าแรงหรือย้ายฐานผลิต
ทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ‘รวยอย่างเสือนอนกิน’ จริงหรือ?
ข้อดี
1.เป็นทรัพย์สินที่มั่นคงถาวร
2.ใช้ประโยชน์ได้ทั้งครอบครัว สามารถจับต้องพักอาศัยได้
3.มีโอกาสปรับราคาเพิ่ม หากทำเลดี ยิ่งนานวันมูลค่ายิ่งเพิ่ม
4.มีรายได้ทั้งค่าเช่า และค่าบริการอื่นๆ เช่น ค่าน้ำค่าไฟ เครื่องหยอดเหรียญ เป็นต้น
5.ดอกเบี้ยหักภาษีได้
6.ง่ายต่อการบริหารงาน แค่คอยดูแลเก็บค่าเช่า และบำรุงรักษา
7.ใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืมได้ดี
ข้อเสีย
1.ใช้เงินลงทุนสูง
2.กำไรโดยเฉลี่ยน้อย ประมาณ 7-8%
3.อัตราคืนทุนช้า ภายใน 7-10 ปี
4.เสี่ยงจากเหตุคาดไม่ถึง เช่น ภัยน้ำท่วม อาชญากรรม ฯลฯ
5.การเติบโตคอนโดมีเนียมราคาถูกเข้ามาชิงลูกค้า
6.มีกฎระเบียบต่างๆ ทางกฎหมายที่มากและซับซ้อน
7.ทำเลดีมักถูกจับจองไปแล้ว
ลูกค้าเป้าหมาย
1.นักศึกษา
2.คนทำงานกินเงินเดือนประจำ
3.กลุ่มคนใช้แรงงาน
ปัจจัยแห่งความสำเร็จ
1.ต้องมีทุนของตัวเอง อย่างน้อย 40% ของเงินลงทุนรวม
2.ทำเลดี ใกล้มหาวิทยาลัย นิคมอุตสาหกรรม แหล่งชุมชน และเส้นทางผ่านของรถไฟฟ้า
3.มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี
4.สะอาดน่าอยู่ เชิญชวนให้ลูกค้าอยากมาพักอาศัย
5.ค่าเช่าค่าบริการเหมาะสม สอดคล้องกับทำเล และกลุ่มลูกค้า
6.คอยปรับปรุงสถานที่ให้ใหม่เสมอ
7.มีที่จอดรถสะดวก ดึงดูดลูกค้า
8.เจ้าของมีใจรักงานบริการ
ทำเลยอด
-ย่านใกล้สถาบันการศึกษา
-ย่านถนนบางนา-ตราด และบริเวณโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ
-ย่านที่รถไฟฟ้าบนดินและใต้ดินวิ่งผ่าน หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้า
-ย่านที่อยู่ในส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า
-ย่านชานเมืองที่มีการขยายเครือข่ายคมนาคม
-ย่านใกล้ทางด่วน ทางลอยฟ้าเส้นต่างๆ
ทำเลแย่
-ใกล้แหล่งมลภาวะ หรือแหล่งมลพิษ เช่น โรงงาน ที่ทิ้งขยะ
-ทางหลวงที่มีการจราจรหนาแน่น หรือทางรถไฟที่มีเสียงดัง
-พื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก หรือแผ่นดินทรุด
-พื้นที่แนวประกาศเวนคืนในอนาคต
***ข้อมูลรวบรวมจากงานสัมมนา “รวยอย่างเสือนอนกิน กับธุรกิจอพาร์ตเมนต์” โดยธนาคารเกียรตินาคิน ****
http://www.manager.co.th/iBizchannel/viewNews.aspx?NewsID=9560000067999
