ว่าด้วยเรื่อง #สามยทรัพย์ และ #ภารยทรัพย์
ผมขอนำมาลงให้อ่านกัน เพื่อเป็นความรู้เบื้องต้น ขอให้อ่านให้ครบครับ จะได้เป็นประโยชน์กับตัวของท่านเอง
ขอขอบคุณ ที่มา ทุกๆ ที่มา เป็นอย่างสูง ครับ
https://www.facebook.com/noom.sithiphong/posts/934834770036243?__xts__%5B0%5D=68.ARBrOJhIfuhMTiX84T17Lsjdg__mE8y7t8bt9KT8ZEYgmZPsZ3aOMASN3PudVWUNshiugn3mZfPC5f9yGnX8MXrBjxZHWSe0D_PpwmKsgjwuXYdPkMkpHk5c_nuu1YTmOLc4I6HuCjZnsezkMcl4y-ePDNz137l3jMuYWqQiMssJq4SZ7S1H&__tn__=K-R.
*****--------------------------*****
.
สามยทรัพย์ (สามะยะ-) น. อสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอม, คู่กับ ภารยทรัพย์.
ภารยทรัพย์ (พาระยะซับ) น. อสังหาริมทรัพย์ที่ตกอยู่ในภาระจำยอม, คู่กับ สามยทรัพย์.
ที่มา
https://dict.longdo.com/search/%2A%E0%B8%AA%E0%B8%B2%E0%B8%A1%E0%B8%A2%E0%B8%97%E0%B8%A3%E0%B8%B1%E0%B8%9E%E0%B8%A2%E0%B9%8C%2A.
*****--------------------------*****
.
ภารยทรัพย์ (พาระยะซับ) น. อสังหาริมทรัพย์ที่ตกอยู่ในภาระจำยอม, คู่กับ สามยทรัพย์.
สามยทรัพย์ (สามะยะ-) น. อสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอม, คู่กับ ภารยทรัพย์.
อังกฤษ-ไทย: ศัพท์บัญญัติราชบัณฑิตยสถาน [เชื่อมโยงจาก royin.go.th แบบอัตโนมัติและผ่านการปรับแก้]
servient property ภารยทรัพย์ [นิติศาสตร์ ๑๑ มี.ค. ๒๕๔๕]
easement สิทธิเหนือภารยทรัพย์ [ดู servitude ประกอบ] [รัฐศาสตร์ ๑๗ ส.ค. ๒๕๔๔]
easement สิทธิใช้ภาระจำยอม, สิทธิเหนือภารยทรัพย์ [ดู servitude ประกอบ] [นิติศาสตร์ ๑๑ มี.ค. ๒๕๔๕]
ที่มา
https://dict.longdo.com/search/%2A%E0%B8%A0%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%A2%E0%B8%97%E0%B8%A3%E0%B8%B1%E0%B8%9E%E0%B8%A2%E0%B9%8C%2A.
*****--------------------------*****
.
ทางภาระจำยอม และ ทางจำเป็น
การตรวจสอบทางเข้าออก ทางภาระจำยอม ทางจำเป็น
.
การตรวจสอบทางเข้าออกแปลงที่ดินมีความสำคัญ และต้องตรวจถึงกรรมสิทธิ์แปลงที่ดินที่ใช้เป็นทางเข้าออก เพราะไม่ใช่ว่ามีป้ายของเทศบาลหรือของกทมติดอยู่จะแปลว่าทางนั้นเป็นทางสาธารณประโยชน์ เกิดไปเจอเจ้าของที่ซึ่งใช้เป็นทางมาเล่นแง่ทางกฎหมายภายหลังไม่ให้ใช้เป็นทางผ่านเข้าออกจะเสียเวลาและ (อาจหมายถึง) เสียเงินทองอีกต่างหาก
.
ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินการตรวจสอบทางเข้าออกนับเป็นเรื่องสำคัญที่ส่งผลต่อมูลค่าที่ประเมิน การตรวจสอบว่าถนนทางเข้าออกเป็นทางประเภทใด มีปัญหาจำกัดสิทธิหรือ แบ่งเป็น 3 ประเภท คือ
.
ถนนสาธารณประโยชน์
ถนนภายใต้การจัดสรรที่ดิน สำหรับแปลงที่อยู่ภายใต้โครงการจัดสรร แปลงอื่นนอกโครงการจะมาใช้ไม่ได้
ถนนส่วนบุคคลทั่วไปที่แบ่งเป็นทางเข้าออกไว้ ซึ่งอาจะให้ใช้โดยทั่วไป หรือเป็นทางภาระจำยอม หรือทางจำเป็นก็ได้
.
ถนนตามข้อ 1 และ 2 จะไม่มีปัญหา แต่ถ้าเป็นถนนส่วนบุคคลอาจจะต้องมาตรวจสอบโดยละเอียด ถนนหรือซอยบางสายอาจจะเป็นถนนอุทิศโดยปริยายก็ได้
.
ถนนอุทิศคืออะไร มีผลอย่างไรบ้าง
การอุทิศที่ดินให้เป็นที่สาธารณะ ย่อมตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินทันทีที่แสดงเจตนำอุทิศ ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนโอน แม้หนังสืออุทิศระบุว่าจะไปจดทะเบียนก็ตาม และศาลจะบังคับให้ผู้อุทิศไปจดทะเบียนก็ไม่ได้เช่นกัน
เมื่อมีการอุทิศให้แล้ว แม้ผู้ที่ดูแลสาธารณสมบัติของแผ่นดินจะยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามความประสงค์ของผู้อุทิศก็ตาม ก็ยังคงเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
การอุทิศให้สาธารณะอาจทำโดยปริยาย คือ การยอมให้ประชาชนใช้สอยที่ดิน โดยไม่หวงกั้น ก็ได้
ทรัพย์ใดเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินย่อมเป็นตลอดไป แม้พลเมืองจะเลิกใช้ไปแล้วก็ตาม
.
แต่ถนนส่วนบุคคล จะต้องตรวจสอบว่าเป็นทางที่ใช้เฉพาะเจ้าของแปลงหรือเปิดทางให้คนอื่นใช้ โดยเป็นทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็นหรือไม่
.
ทางภาระจำยอมและทางจำเป็น
แปลงที่ดินที่ไม่ได้ติดถนน ซอย ทางสาธารณะ จะต้องขอทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็นแล้วแต่กรณี
ทางภาระจำยอม
ทางภาระจำยอม คือทางที่ได้มีการระบุไว้ที่แปลงที่เป็นภารยทรัพย์ (คือแปลงถนน) ว่ายอมให้แปลงสามยทรัพย์ (แปลงที่ดินที่ได้ประโยชน์จากทาง) โดยคนที่จะขอเปิดทางภาระจำยอม จะมีหลักดังนี้
ผู้ที่จะฟ้องขอให้เปิดทางภาระจำยอมต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ติดทางที่จะขอเท่านั้น
การได้ภาระจำยอมโดยอายุความเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของบุคคลอื่นเท่านั้น ผู้ที่จะอ้างการได้มาซึ่งทางภาระจำยอมโดยอายุความจึงต้องเป็นเจ้าของที่ดินเท่านั้น ผู้เป็นเจ้าของบ้านแต่มิได้เป็นเจ้าของที่ดินไม่อาจอ้างการได้สิทธิโดยอายุความได้
ผู้เช่าหรือผู้อาศัยซึ่งใช้เดินผ่านที่ดินของผู้อื่น แม้จะไม่มีสิทธิได้ภาระจำยอม แต่หากต่อมาบุคคลดังกล่าวได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในภายหลังก็มีสิทธิในภาระจำยอมได้ และมีสิทธินับระยะเวลาตอนใช้ภารยทรัพย์ในขณะเป็นผู้เช่าผู้อาศัยรวมเข้ากับระยะเวลาภายหลังได้กรรมสิทธิ์ด้วย
.
กรณีกรรมสิทธิ์รวม เมื่อได้มีการแบ่งแยกครอบครองเป็นสัดส่วนแล้ว ย่อมนับอายุในการเดินเพื่อภาระจำยอมได้ แต่ถ้ายังไม่ได้แยกครอบครองก็ยังไม่เริ่มนับ
อายุความภาระจำยอม ไม่ว่าที่ดินจะเป็น น.ส.4 หรือ น.ส.3 ก็ต้องใช้เวลาเดิน 10 ปี เพราะมาตรา 1401 ให้อายุความได้สิทธิในลักษณะ 3 มาใช้ ซึ่งได้แก่ มาตรา 1382 ครอบครองปรปักษ์ 10 ปี
.
การใช้ภาระจำยอมโดยถือวิสาสะ หรือได้ขออนุญาตจากเจ้าของที่ดินแล้ว เท่ากับยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน ไม่ได้ภาระจำยอมโดยอายุความ
การได้ภาระจำยอมโดยอายุความไม่ต้องจ่ายค่าทดแทนหรือค่าเสียหายแก่ภารยทรัพย์
เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิกระทำทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษา และใช้ภาระจำยอม การจดทะเบียนภาระจำยอมก็เป็นการกระทำเพื่อรักษาสิทธิ เจ้าของสามยทรัพย์ย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับให้จดทะเบียนภาระจำยอมได้
ภาระจำยอมที่เกิดขึ้นโดยสัญญา เมื่อมีการจำหน่ายสามายทรัพย์ ภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ เว้นแต่ข้อสัญญากำหนดไว้เป็นอย่างอื่นแม้จะยังไม่จดทะเบียนก็ตาม
.
กฎหมายที่เกี่ยวข้องมีดังนี้
.
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะ 4
มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอม อันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบต่อทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
มาตรา 1388 เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์
มาตรา 1389 ถ้าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป ก็ไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ได้
มาตรา 1390 เจ้าของภารยทรัพย์ไม่สามารถทำอะไรซึ่งจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลงไปหรือเสื่อมความสะดวก
มาตรา 1391 เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ ก็แต่น้อยสุดตามพฤติการณ์ เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วย ต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ
มาตรา 1392 ถ้าภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นก็ได้ แต่ต้องแสดงได้ว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตนและรับค่าใช้จ่าย ทั้งนี้ต้องไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลง
มาตรา 1393 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอม ภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่ายหรือตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่น
มาตรา 1394 ถ้ามีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออก แต่ถ้าในส่วนใดภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการ เจ้าของส่วนนั้นจะเรียกให้พ้นจากภาระจำยอมก็ได้
มาตรา 1395 ถ้ามีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนที่แยกออกนั้น แต่ถ้าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้ และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่ส่วนใด เจ้าของภารยทรัพย์จะเรียกให้พ้นจากภาระจำยอมอันเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนนั้นก็ได้
มาตรา 1396 ภาระจำยอมซึ่งเจ้าของรวมแห่งสามยทรัพย์คนหนึ่งได้มา หรือใช้อยู่นั้น ให้ถือว่าเจ้าของรวมได้มาหรือใช้อยู่ด้วยกันทุกคน
มาตรา 1397 ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดท่านว่าภาระจำยอมสิ้นไป
มาตรา 1398 ถ้าภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นของเจ้าของคนเดียวกัน ท่านว่าเจ้าของจะให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมก็ได้ แต่ถ้ายังมิได้เพิกถอนทะเบียนไซร้ภาระจำยอมยังคงมีอยู่ในส่วนบุคคลภายนอก
มาตรา 1399 ภาระจำยอมจะหมดไปถ้ามิได้ใช้สิบปี
มาตรา 1400 ถ้าภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ ถือว่าภาระจำยอมนั้นสิ้นไป แต่ถ้ากลับใช้ภาระจำยอมอีก ให้ถือว่าภาระจำยอมนั้นกลับมีขึ้นอีก แต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ก่อน ถ้าภาระจำยอมยังเป็นประโยชน์แก่สามยทรัพย์อยู่ แต่เมื่อเทียบกับภาระอันตกอยู่กับภารยทรัพย์แล้วประโยชน์นั้นน้อย เจ้าของภารยทรัพย์จะขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมด หรือแต่บางส่วนก็ได้แต่ต้องใช้ค่าทดแทน
มาตรา 1401 ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม
ทางจำเป็น
ทางจำเป็นเกิดจากกรณีที่ที่ดินถูกล้อมจนไม่สามารถออกสู่ทางสาธารณะทั้งทางบกและทางน้ำ แต่ต้องเป็นทางสาธารณะที่ใช้งานได้สะดวก เช่น ถ้าติดคลองสาธารณะ แต่คลองนั้นตื้นเขินจนไม่สามารถใช้สัญจรไปมาได้หรือใช้ได้เป็นบางครั้งบางคราว ไม่สามารถใช้สัญจรได้ตลอดปี หรือที่ที่มีความลาดชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก ก็ไม่ถือว่าเป็นทางสาธารณะ แต่ถ้าเป็นเพียงเนินดินที่ยังสามารถเข้าออกสะดวกทั้งคนทั้งรถก็ไม่สามารถขอเปิดทางจำเป็นได้
ผู้ขอเปิดทางจำเป็นจะต้องเป็นเจ้าของที่ดินเท่านั้น ถ้าเป็นเพียงเจ้าของโรงเรียนสิ่งปลูกสร้างไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินจะขอเปิดทางจำเป็นไม่ได้
การได้สิทธิใช้ทางจำเป็น ไม่จำเป็นต้องมีนิติกรรมสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมกับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพราะทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย แม้เพิ่งเข้ามาอยู่ในที่ดินซึ่งถูกล้อมก็ขอใช้ทางจำเป็นได้ แต่ถ้าก่อนซื้อที่ดินมาได้รู้อยู่แล้วว่าทางจำเป็นใช้เฉพาะเดินเข้าออกเท่านั้น เมื่อซื้อทีดินมาแล้วจะขอขยายทางจำเป็นเพื่อใช้รถยนต์ผ่านทางจำเป็นไม่ได้
ทางจำเป็นคงมีอยู่ตราบเท่าที่ยังจำเป็น ถ้าต่อมาผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินซื้อที่ดินแปลงต่อเนื่องทำให้มีทางออกสู่สาธารณะได้ถือว่าทางจำเป็นนั้นสิ้นสุดเพราะหมดความจำเป็น
ข้อแตกต่างระหว่างทางจำเป็นกับทางภาระจำยอม
ทางจำเป็นกับทางภาระจำยอมจะมีลักษณะใกล้เคียงกัน แต่พอจะแยกให้เห็นความแตกต่างได้ดังนี้
ผู้ที่จะใช้สิทธิในทางจำเป็นได้จะต้องเป็นเจ้าของที่ดินเท่านั้น หากเป็นเจ้าของโรงเรือนแต่ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แม้จะถูกที่ดินอื่นล้อมก็ไม่มีสิทธิขอใช้ทางจำเป็น
การใช้ทางจำเป็นจะต้องเป็นการขอผ่านไปสู่ทางสาธารณะเท่านั้น จะขอผ่านไปสู่สถานที่หรือทางอย่างอื่นนอกจากทางสาธารณะไม่ได้ แต่ทางภาระจำยอมผ่านไปสู่ที่ใดก็ได้
ทางจำเป็นเกิดขึ้นกรณีที่ที่ดินถูกล้อมอยู่จนออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ เป็นการได้สิทธิโดยกฎหมาย แต่การขอใช้ทางภาระจำยอมไม่จำเป็นจะต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมจนออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ แม้ที่ดินไม่ถูกล้อมก็สามารถขอใช้ทางภาระจำยอมได้ โดยอาจได้สิทธิภาระจำยอมโดยนิติกรรม หรือโดยอายุความ
ผู้ขอใช้ทางจำเป็นจะต้องเสียค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ แต่ทางภาระจำยอมโดยนิติกรรม กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าจะต้องเสียค่าทดแทนจึงแล้วแต่จะตกลงกันว่าจะมีการเสียค่าทดแทนหรือไม่
ทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย การได้สิทธิไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนภาระจำยอมที่ได้มาโดยนิติกรรมต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 1299 วรรค 1 มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์
การพิจารณาทางจำเป็น
การทำทางผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ต้องให้พอสมควรแก่ความจำเป็นของผู้ขอผ่านและให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เช่นอาจขอทางจำเป็นทำถนนให้รถยนต์ผ่านได้ แต่ถ้าผู้ขอทางจำเป็นไม่มีรถยนต์ใช้จะขอทำถนนสำหรับรถยนต์ไม่ได้ ถือว่าเกินความจำเป็น
การใช้ทางจำเป็นไม่จำกัดอาจเป็นทางน้ำก็ได้ เช่น ที่ดินตั้งอยู่ในบริเวณที่มีทางสาธารณะเป็นทางน้ำ การสัญจรไปมาต้องใช้เรือเป็นพาหนะ เช่นนี้จะขอทางน้ำสำหรับใช้เรือผ่านไปมาได้ เว้นแต่จะเกินจำเป็นแก่ผู้ขอผ่านและเสียหายแก่เจ้าของที่ดินที่ให้ผ่านมาก เช่น ขอขุดคูคลองในที่ดินปิดล้อม เป็นเหตุให้เสียเนื้อที่มากอาจให้ได้เฉพาะแต่เดินผ่านที่ดินก็ได้
การที่เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะขอใช้ทางจำเป็นเพื่อออกสู่ทางสาธารณะ ต้องพิจารณาด้านที่ใกล้ทางสาธารณะที่สุด และเหมาะสมแก่ความจำเป็นที่สุด ไม่ได้หมายความว่าจะออกทางใดก็ได้ อย่างไรก็ดี แม้จะออกได้ก็ต้องให้เขาได้รับความเสียหายน้อยที่สุดจะเลือกตามชอบใจไม่ได้
การได้มาและการสิ้นสุดของทางจำเป็น
โดยที่ทางจำเป็นเป็นเรื่องการได้สิทธิโดยกฎหมาย ดังนั้น ทางจำเป็นจึงไม่ต้องจดทะเบียนแต่ประการใด แต่ผู้ขอใช้ทางจำเป็นต้องใช้ค่าทดแทนอันเนื่องมาจากความเสียหายที่เกิดจากการใช้ทางจำเป็นนั้นให้แก่เจ้าของที่ดินที่ให้ใช้ทาง อาจมีการตกลงกันให้จดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมก็ได้ ทางจำเป็นนั้นก็กลายเป็นทางภาระจำยอม
แม้จะบอกว่าทางจำเป็นไม่ต้องจดทะเบียน แต่หากมีกรณีพิพาทตกลงกันไม่ได้ ก็ต้องขึ้นศาล อาศัยคำพิพากษาของศาลให้จดทะเบียนทางจำเป็น ดำเนินการโดยอนุโลมปฏิบัติเช่นเดียวกับการจดทะเบียนภาระจำยอม
ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยเป็นการได้สิทธิตามกฎหมายเมื่อมีความจำเป็น ดังนั้น ถ้าหมดความจำเป็นไม่ถูกล้อมเมื่อใด เช่น ซื้อที่ดินติดต่อกับทางสาธารณะออกเองได้ทางจำเป็นก็จะต้องสิ้นสุดไป เว้นแต่ไปจดขอเป็นทางภาระจำยอม
หลักกฎหมายเกี่ยวกับทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมวด 2 แดนแห่งกรรมสิทธิ์ และการใช้กรรมสิทธิ์ บัญญัติไว้ดังนี้
มาตรา 1349 ที่ดินแปลงใดที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่สาธารณะได้ ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันมีระดับที่ดินกับ ทางสาธารณะ สูงกว่ากันมากให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ
ที่และวิธีทาทางผ่านนั้นต้องให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ถ้าจำเป็น ผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้
มาตรา 1350 ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่สาธารณะไซร้ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน
ค่าทดแทน
ในเรื่องการขอใช้ทางจำเป็น กฎหมายบังคับว่า ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ โดยค่าทดแทนอาจมีได้ 2 ประการ คือ
ค่าทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดจากการที่มีทางผ่าน เช่นตัดต้นไม้แผ้วทาง ขุดคูคลอง
ค่าทดแทนที่เป็นค่าใช้ที่ดินของเขาเป็นทาง การที่ต้องมีทางผ่านไปย่อมทำให้เจ้าของที่ดินไม่ได้ใช้ที่ดินตรงนั้นทำประโยชน์ได้ตามประสงค์ การใช้ค่าทดแทนในกรณีนี้คล้ายกับเป็นค่าเช่า จะตกลงกันเป็นรายปีหรือเป็นเงินก้อนก็ได้
หลักกฎหมายเกี่ยวกับสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะ 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป บัญญัติไว้ดังนี้
มาตรา 1304 สาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้น รวมทรัพย์สินทุกชนิดของแผ่นดินซึ่งใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ หรือสงวนไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น
ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้ง หรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน
ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่าที่ชายตลิ่ง ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ
ทรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ เป็นต้นว่าป้อม และโรงทหาร สานักราชการบ้านเมือง เรือรบ อาวุธยุทธภัณฑ์
มาตรา 1305 ทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้น จะโอนแก่กันมิได้ เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา
มาตรา 1306 มิให้ยกอายุความขึ้นสู้กับแผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
มาตรา 1307 มิให้ยึดทรัพย์สินของแผ่นดินไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือไม่
ที่มา
https://medium.com/laws-and-regulations/%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%95%E0%B8%A3%E0%B8%A7%E0%B8%88%E0%B8%AA%E0%B8%AD%E0%B8%9A%E0%B8%97%E0%B8%B2%E0%B8%87%E0%B9%80%E0%B8%82%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%AD%E0%B8%AD%E0%B8%81-1085f3a43564.
*****--------------------------*****
.
ความแตกต่างระหว่างทางจำเป็นและภารจำยอม
เขียนโดย bopitv เมื่อ พฤ, 01/24/2008 - 00:51. | in
นิติศาสตร์ บทความกฎหมาย ทางจำเป็น ภารจำยอม
วันที่เอกสารถูกสร้าง:
23/01/2008
ที่มา:
www.dtl-law.comความแตกต่างระหว่างทางจำเป็นและภารจำยอม
ทางจำเป็น
ทางจำเป็น เป็นเรื่องของที่ดินที่ถูกล้อมจนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ ดังนั้นกฎหมายจึงได้บัญญัติให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมให้มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นที่ล้อมอยู่ที่ใกล้ที่สุดออกไปสู่ทางสาธารณะได้ (เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อม รวมถึง คนในครอบครัวและบริวารด้วย)
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ มาตรา ๑๓๔๙ บัญญัติว่า “ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทาง สาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ ทางสาธารณะได้ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเลหรือมีที่ชัน อันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรค ต้นบังคับ ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะ ผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความ เสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหาย เพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้”
การได้มา
ทางจำเป็น เป็นการใช้สิทธิโดยอาศัยอำนาจแห่งกฎหมาย ดังนั้นจึงเป็นการได้สิทธิโดยผลแห่งกฎหมาย
องค์ประกอบของทางจำเป็น
1.ต้องเป็นที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่
2.ที่ดินที่ถูกล้อมนั้นต้องไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ (ข้อยกเว้น ถ้ามีทางออกอยู่ตามหลักข้างต้น แต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชัน ซึ่งมีระดับสูงกว่ากันมาก ก็นำหลักข้างต้นมาใช้ได้
วิธีทำทางจำเป็น
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้สิทธิแก่ผู้มีสิทธิจะผ่าน โดยให้ทำให้พอควรแก่ความจำเป็นแต่ต้องคำนึงถึงความเสียหายของที่ดินที่จะต้องทำทางผ่านให้น้อยที่สุดที่จะเป็นไปได้ ถ้าจำเป็นจะทำเป็นถนนก็ได้ สิทธิของเจ้าของที่ดินที่ถูกทางผ่าน ผู้มีสิทธิใช้ทางผ่านต้องใช้ค่าทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้นซึ่งอาจคิดเป็นเงินครั้งเดียวหรือรายปีก็ได้ (นอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน) ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๙๗
ภารจำยอม
ภารจำยอม คือทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่ตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิโดยทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งๆที่เรียกว่า ภารทรัพย์ ต้องรับกรรมหรือภาระบางอย่างที่กระทบกระเทือนต่อทรัพย์สินของตน หรือทำให้ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นที่เรียกว่า สามยทรัพย์
ตัวอย่าง เช่น การที่เจ้าของที่ดินแปลง ก. มีสิทธิเดินผ่านที่ดินแปลง ข. หรือมีสิทธิวางท่อน้ำผ่านหรือมีสิทธิปลูกโรงเรือนล่วงล้ำเข้าไป ดังนี้เรียกว่า เจ้าของที่ดินแปลง ก.มีภารจำยอมเหนือที่ดินแปลง ข.
การได้มาซึ่งภารจำยอม
กรรมสิทธิ์แห่งภารจำยอม อาจจะได้มาโดยวิธีการดังต่อไปนี้ คือ
1.โดยนิติกรรม
2.โดยอายุความ
3.โดยผลแห่งกฎหมาย
โดยนิติกรรม เป็นการตกลงระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะให้อสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ตกอยู่ภายใต้ภารจำยอมเพื่อเป็นประโยชน์แก่อีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง โดยอาจจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้
ตัวอย่าง เช่น เจ้าของที่ดินแปลง ก. ยอมให้เจ้าของที่ดินแปลง ข. ได้ภารจำยอมเหนือที่ดินแปลง ก. สำหรับการเปิดทางสู่ทางสาธารณะมีกำหนด 10 ปี หรือ เจ้าของที่ดินแปลง ก. ตกลงว่า จะไม่ปลูกอาคารปิดกั้นทางลมและแสงสว่างแก่โรงเรือนของ ข. มีกำหนด 20 ปี
การทำนิติกรรมเพื่อให้มาซึ่งภารจำยอมนี้ อยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก กล่าวคือ จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะไม่สามารถใช้ยันบุคคลภายนอกได้ แต่ก็อาจจะใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิได้ นอกจากนี้ สิทธิดังกล่าวย่อมตกทอดแก่ทายาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตามมาตรา ๑๕๙๙ และ๑๖๐๐
โดยอายุความ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๐๑ ที่บัญญัติไว้ว่า “ ภารจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ ๓ แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม”
อายุความได้สิทธิที่จะนำมาใช้กับภารจำยอมคือมาตรา ๑๓๘๒ อันเกี่ยวข้องกับการครอบครองโดยปรปักษ์ ดังนั้น หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ใช้อสังหาริมทรัพย์อื่น โดยสงบและเปิดเผยและมีเจตนาที่จะให้ได้ในสิทธิภารจำยอมของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ติดต่อกันเป็นเวลา ๑๐ ปี ย่อมได้ภารจำยอมเหืออสังหาริมทรัพย์นั้น โดยไม่จำเป็นว่า จะต้องมีประชาชนทั่วไปหรือบุคคลใช้เป็นประจำด้วยหรือไม่ และสืบเนื่องตามมาตรา ๑๓๘๗ ที่กล่าวเพียงเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ดังนั้นสามยทรัพย์และภารทรัพย์นั้น ไม่จำเป็นจะต้องเป็นที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ติดกันก็ได้ อาจจะมีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นคั่นอยู่ระหว่างกลางก็ได้เช่นกัน
สิทธิและหน้าที่ของสามยทรัพย์
1.เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิที่จะทำการใดอันเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๘ การดัดแปลงหรือเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์นั้น สามารถกระทำได้ในขอบเขตเท่าที่จำเป็น แต่ถ้าหากเป็นการเพิ่มภาระให้แก่เจ้าของภารยทรัพย์แล้วก็ไม่สามารถกระทำได้ ตัวอย่างเช่น หากได้ภารจำยอมให้ทำทางเดินกว้าง ๑ เมตรสำหรับเดินทาง จะสร้างเป็นทางกว้าง ๓ เมตรสำหรับรถใช้สัญจร ย่อมไม่อาจกระทำได้ หรือได้รับภารจำยอมให้ใช้น้ำสำหรับรดน้ำต้นไม้ที่ปลูกบนสามยทรัพย์ ก็ไม่สามารถที่จะขยายไปจนถึงใช้น้ำสำหรับอุปโภคสำหรับกิจการอื่น ที่จะสร้างความเสียหายให้กับเจ้าของภารยทรัพย์ได้
เช่นเดียวกันนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๙ ยังได้บัญญัติเพิ่มเติมไว้ ถ้าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป ท่านว่า ความเปลี่ยนแปลงนั้น ไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ที่จะทำให้เกิดภาระเกิดขึ้นเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ได้ อันหมายความว่า แม้ความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์จะเปลี่ยนแปลง ก็ยังไม่สามารถที่จะกระทำการใดๆอันเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์ได้ เช่น แต่เดิมได้ภารจำยอมให้นำรถบรรทุกผ่านที่ดินภารยทรัพย์เพื่อนำผลไม้ไปขายปีละ สองเดือน แต่เมื่อเปลี่ยนประเภทของไม้ผลที่ปลูก ทำให้ได้ผลผลิตมากขึ้น จะนำรถบรรทุกผ่านเป็นปีละ สี่หรือห้าเดือน เช่นนี้ย่อมไม่ได้ เพราะถือเป็นการเพิ่มภาระให้กับเจ้าของภารยทรัพย์ในการต้องดูแลและซ่อมแซมทางที่อาจจะเกิดความเสีบหาย
2.เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการใดๆเพื่อรักษาและใช้ภารจำยอมได้โดยรับผิดชอบค่าใช้จ่ายสำหรับการนั้นๆเอง ตามบทบัญญัติมาตรา ๑๓๙๑ ความว่า “ เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันเป็นจำเป็น เพื่อรักษาและใช้ภารจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในกรณีนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์
เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้ ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนประโยชน์ที่ได้รับ” เช่น หากได้ภารจำยอมให้ตัดถนนผ่านภารยทรัพย์ เจ้าของสามยทรัพย์ ก็มีสิทธิที่จะถมหรือปรับปรุง ตกแต่งให้เป็นถนนที่พร้อมสำหรับใช้สอย โดยต้องออกค่าใช้จ่ายเอง และถ้าหากจำเป็นก็อาจจะตัดต้นไม้สองข้างทางได้ แต่ต้องกระทำเท่าที่จำเป็น ตามที่บทบัญญัติมาตราที่ ๑๓๘๘ และ ๑๓๘๙ ในข้างต้น และตามวรรคสอง หากประโยชน์ที่ได้จากการดัดแปลงนั้น เป็นผลดีต่อเจ้าของภารยทรัพย์ด้วยแล้ว ทั้งสองฝ่ายก็ต้องช่วยกันออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการตามส่วนแบ่งแห่งประโยชน์ที่เจ้าของภารยทรัพย์ได้รับ
สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของภารยทรัพย์
1. เจ้าของภารยทรัพย์ ไม่สามารถกระทำการใดๆอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวกได้ ตามมาตรา ๑๓๙๐ “ ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆอันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดหรือเสื่อมความสะดวกไปมิได้”
เมื่อสังหาริมทรัพย์ใดอยู่ใต้ภารยจำยอมแล้ว เจ้าของภารยทรัพย์ก็มีหน้าที่ต้องยอมรับผลที่จะเกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ของตนในทุกกรณี โดยไม่มีสิทธิที่จะขัดขวางใดๆ เช่น ได้ภารจำยอมให้ทำทางเดินผ่านที่ดิน เจ้าของที่ดินไม่สามารถนำหินหรือสิ่งใดมากีดขวางเส้นทาง และถ้าเจ้าของสามยทรัพย์ได้รับความเสียหายเพราะการขัดขวางนั้นๆ ก็มีสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายได้
2. เจ้าของภารยทรัพย์มีสิทธิขอให้ย้ายภารจำยอมไปยังส่วนอื่นของภารยทรัพย์ได้ หากการกระทำนั้น ไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลงไป และการกระทำดังกล่าวจะต้องเป็นประโยชน์กับเจ้าของภารยทรัพย์ด้วย โดยทั้งนี้ เจ้าของภารยทรัพย์ต้องยอมออกค่าใช้จ่ายเอง ตามมาตรา ๑๓๙๒ “ ถ้าภารจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นได้ แต่ต้องแสดงได้ว่า การย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตน และรับเสียค่าใช้จ่าย ทั้งนี้ต้องไม่ทำใหความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดลง”
ตัวอย่าง เช่น ในกรณีที่มีบ้านติดกัน บ้านหลังหนึ่งได้ภารจำยอมให้วางท่อน้ำหันไปยังอีกบ้าน เจ้าของบ้านที่อยู่ปลายท่ออาจจะยกเอข้ออ้างเรื่องความไม่สะดวกของการรองรับน้ำ มาขอให้เจ้าของบ้านสามยทรัพย์หันท่อไปทางอื่นได้ โดยต้องยอมออกค่าใช้จ่ายในการย้ายท่อให้เอง
การระงับสิ้นไปของภารจำยอม
1.เมื่อมีนิติกรรมที่กำหนดให้ภารจำยอมหมดสิ้นไป ระหว่างเจ้าของสามยทรัพย์และเจ้าของภารยทรัพย์ ซึ่งนิติกรรมดังกล่าวนี้ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา ๑๒๙๙ และ ๑๓๐๑ จึงจะใช้ยันบุคคลภายนอกได้
2.เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไป ตามมาตรา ๑๓๙๗ “ ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์ได้สลายไปทั้งหมด ท่านว่าภารจำยอมย่อมสิ้นไป” แต่ถ้าหากมีการสลายไปเพียงบางส่วน ภารจำยอมก็ยังสามารถใช้การต่อได้
3.เมื่อไม่ได้ใช้ประโยชน์แห่งภารจำยอมเป็นเวลาสิบปี ตามมาตรา ๑๓๙๙ “ ภารจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป” บทบัญญัติดังกล่าวใช้ครอบคลุมถึงภารจำยอมในทุกกรณี ไม่ว่าจะเป็นทางนิติกรรม อายุความหรือผลแห่งกฎหมาย แต่ในกรณีที่เป็นภารจำยอมที่ได้มาโดยการจดทะเบียน เวลายกเลิกก็ต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่เช่นกัน
4.เมื่อภารยทรัพย์และสามายทรัพย์ตกเป็นเจ้าของคนเดียวก้น ตามมาตรา ๑๓๙๘ “ ถ้าภารยทรัพย์และสามายทรัพย์ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน ท่านว่า เจ้าของจะให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมก็ได้ แต่ถ้ายังมิได้เพิกถอนไซร้ ถารจำยอมยังมีอยู่ในส่วนบุคคลภายนอก” ทั้งนี้เนื่องจาก ภารจำยอมเกิดขึ้นในกรณีบนพื้นฐานของความขัดแย้งของอสังหาริมทรัพย์ระหว่างสองบุคคล ดังนั้น เมื่อเจ้าของได้กลายเป็นคนเดียวกันแล้ว ภารจำยอมย่อมหมดไป แต่ถ้าภารจำยอมนั้นได้มาจากการจดทะเบียน ก็จำเป็นที่จะต้องจดทะเบียนเพิกถอนระงับต่อหน้าเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะไม่สามารถอ้างยันต่อบุคคลได้ในกรณีใดๆ ไม่ว่าบุคคลภายนอกจะเป็นผู้สุจริตหรือเสียค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม
หากเป็นกรณีตรงข้าม คือได้ภารจำยอมโดยอายุความและไม่ได้จดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่แล้ว ก็ไม่ต้องจดทะเบียนระงับแต่อย่างใดและสามารถใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้เลย เนื่องจากอายุความของภารจำยอมจะต้องมีการนับใหม่เมื่อระงับไปแล้ว ไม่สามารถจะนับอายุความเดิมรวมไปด้วย
5. เมือภารจำยอมไม่มีความจำเป็นหรือหมดประโยชน์ต่อสามายทรัพย์ หรือมีประโยชน์เหลือน้อยจนไม่คุ้มกับภาระที่ภารยทรัพย์ต้องรับอยู่ ตาม ปพพ. มาตรา ๑๔๐๐ ที่บัญญัติว่า เมื่อภารจำยอมหมดประโยชน์แก่สามายทรัพย์ไซร้ ท่านว่า ภารจำยอมนั้นสิ้นไป แต่ถ้าความเป็นไปมีทางให้กลับใช้ภารจำยอมได้ไซร้ ท่านว่า ภารจำยอมนั้นย่อมกลับมีอีก แต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ในมาตราก่อน
ถ้าภารจำยอมยังเป็นประโยชน์แก่สามายทรัพย์บ้าง แต่เมื่อเทียบกันภารยะอันตกอยู่แก่ภารยทรัพย์แล้ว ประโยชน์นั้นน้อยนักไซร้ ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย็จะขอให้พ้นจากภารจำยอมทั้งหมด หรือแต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน”
การสิ้นสุดของภารจำยอมโดยวิธีนี้ อาจจะทำให้ภารจำยอมเกิดขึ้นอีกก็ได้ หากภารจำยอมนั้นจะเป็นประโยชน์ต่อสามายทรัพย์ต่อไป และเจ้าของสามายทรัพย์สามารถเรียกร้องสิทธิได้ภายใน 10 ปี นับตั้งแต่การยกเลิกในครั้งแรก
สรุป ความแตกต่างระหว่างทางจำเป็นและภารจำยอม
1.ทางจำเป็นเป็นเรื่องเกี่ยวกับที่ดินโดยเฉพาะ ในขณะที่ภารจำยอมได้ครอบคลุมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น บ้าน อาคาร ด้วย
2.ทางจำเป็นนั้น เป็นข้อจำกัดกรรมสิทธิ์ ที่ได้มาโดยกฎหมาย จึงไม่จำเป็นต้องทำหนังสือและจดทะเบียน(ตามมาตรา 1338) ในขณะที่ภารทรัพย์หรือกรรมสิทธิ์อันเกี่ยวกับภารจำยอมนั้น จำเป็นที่จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน (ตามมาตรา 1299) จึงจะมีผลสมบูรณ์และใช้ยันบุคคลภายนอกได้ ไม่ว่าจะได้มาโดยผลแห่งนิติกรรมหรือายุความก็ตาม
3.ทางจำเป็นนั้น ต้องเป็นการใช้เพื่อการออกสู่ทางสาธารณะเพียงอย่างเดียว แต่ภารจำยอมนั้นจะอาศัยออกไปยังที่อื่นๆ ไม่จำเป็นต้องเป็นทางสาธารณะก็ได้
4.กรรมสิทธิ์ของทางจำเป็นนั้น ผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์ผ่านทางไม่สามารถได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยอายุความ ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลานานเท่าใดก็ตาม เพราะการผ่านทางหรือทำทางจำเป็นนั้น ถือเป็นการผ่านโดยสุจริตและเคารพในสิทธิของเจ้าของที่ดินผู้มีสิทธิในทางเดินผ่าน ในขณะที่การได้ซึ่งภาระจำยอมนั้น สามารถได้กรรมสิทธิ์มาตามหลักของการครอบครองโดยปรปักษ์ ( ตามมาตรา)
5.ทางจำเป็นนั้น ผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์จะต้องจ่ายค่าทดแทนเสมอ แต่ผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์ในภาระจำยอมนั้น ไม่จำเป็นจะต้องจ่ายทดแทนใดๆ นอกจากการเสียค่าบำรุงอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆเอง
6.การได้กรรมสิทธิ์แห่งทางจำเป็นนั้น จะมีขึ้นได้เมื่อที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ถ้าต่อมาที่ดินแปลงนั้นมีทางออกสู่ทางสาธารณะ ความจำเป็นในการใช้ทางจำเป็นก็จะหมดสิ้นไป ส่วนการยกเลิกภาระจำยอมนั้น จำเป็นที่จะต้องมีการตกลงซึ่งกันและกัน หรือหากเป็นการได้ภาระจำยอมตามอายุความ ต้องเป็นในกรณีที่ไม่ได้มีการใช้กรรมสิทธินั้นเป็นเวลา สิบปี
---------------
ขอขอบคุณข้อมูลจาก
www.dtl-law.comประเภทของหน้า: บทความกฎหมาย
ที่มา
http://www.openbase.in.th/node/1963.
*****--------------------------*****
.
สิทธิการใช้ทางภาระจำยอม
โดยคุณ webmaster เมื่อวันที่ 8 ธันวาคม 2552 00:00:00
ข้อเท็จจริงและประเด็นคำถาม:
ข้อเท็จจริง
ที่ดินหลังบ้านซึ่งพ่อแม่ได้ขายไปตั้ง 20 ปีที่แล้วกับผู้ซื้อทำหมู่บ้านจัดสรร โดยระบุหลังโฉนดว่าต้องอนุญาตให้สามารถเดินเข้าออกได้ 1.25 เมตรสำหรับลูกหลานที่ยังอาศัยอยู่ ซึ่งเราก็เดินเข้าออกในหมู่บ้านนี้กันมาตลอด ต่อมาผู้ทำหมู่บ้านจัดสรรได้ขายที่ดินต่อไปแก่ผู้ซื้อรายใหม่ ผู้ซื้อรายปัจจุบันได้ปิดทางเดินไว้ ไม่ทราบว่าผู้ซื้อรายปัจจุบันมีสิทธิปิดกั้นทางเดินที่จดทะเบียนระบุหลังโฉนดหรือไม่
ประเด็นคำถาม
1. การได้มาซึ่งทางภาระจำยอมได้มาโดยวิธีใดบ้าง
2. สิทธิ-หน้าที่ของผู้ทรงกรรมสิทธิ์ในภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ที่จดทะเบียนภาระจำยอมมีอยู่อย่างไร
3. ผู้ซื้อที่ดินภารยทรัพย์ที่จดทะเบียนภาระจำยอมเป็นทางเดินไว้สามารถปิดกั้นทางทำให้เสื่อมเสียประโยชน์ต่อสามยทรัพย์ได้หรือไม่
ความเห็นและข้อเสนอแนะ:
ตามกฎหมายแล้วผู้ทรงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินย่อมมีสิทธิเต็มที่เหนือทรัพย์สินนั้น แต่มีบางกรณีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องถูกจำกัดสิทธิเด็ดขาดในทรัพย์สินซึ่งภาระจำยอมก็เป็นข้อจำกัดสิทธิ คือ เจ้าของทรัพย์ (เจ้าของภารยทรัพย์) ต้องยอมให้ผู้ใช้ประโยชน์ที่ดินข้างเคียง (สามยทรัพย์) ใช้สิทธิเหนือที่ดินภารยทรัพย์ เช่น ทางภาระจำยอมนั้นเจ้าของภารยทรัพย์ต้องยอมให้ผู้ใช้ประโยชน์ในสามยทรัพย์เดินผ่านที่ดินภารยทรัพย์ เจ้าของภารยทรัพย์จะอ้างความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินห้ามมิให้ผู้ใช้ประโยชน์ในสามยทรัพย์เดินผ่านทางภาระจำยอมไม่ได้
ภาระจำยอมนั้นมีวิธีการได้มาอยู่สองวิธีหลักด้วยกันคือ ได้มาโดยนิติกรรม เช่น ทำสัญญาตกลงเรื่องภาระจำยอมระหว่างเจ้าของที่ดิน และได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เช่น โดยอายุความ เป็นต้น การได้ภาระจำยอมโดยนิติกรรมนั้นหากไม่ดำเนินการจดทะเบียนไว้ จะใช้บังคับกันแต่เฉพาะคู่สัญญาที่เข้าทำการตกลงเท่านั้น บุคคลอื่นที่ไม่เกี่ยวข้องกับสัญญาไม่สามารถอ้างภาระจำยอมได้ ตรงข้ามกับการได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยนิติกรรมที่ได้จดทะเบียนที่บุคคลที่เกี่ยวกับที่ดินสามารถอ้างสิทธิภาระจำยอมได้ตลอดตราบเท่าที่ยังมีการบันทึกภาระจำยอมไว้ในทะเบียน
กรณีที่ท่านเจอปัญหานั้น ที่ดินหลังบ้านท่านเป็นภารยทรัพย์ และที่ดินของท่านเป็นสามยทรัพย์ เมื่อบิดาท่านในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ได้จดทะเบียนทางภาระจำยอมเหนือที่ดินหลังบ้านซึ่งเป็นภารยทรัพย์ไว้ ตราบใดที่ยังไม่ยกเลิกการจดทะเบียน ไม่ว่าที่ดินหลังบ้านที่เป็นภารยทรัพย์จะขายเปลี่ยนมือกันไปกี่รายก็ตาม ผู้เป็นเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ก็ถูกจำกัดสิทธิไม่อาจปิดทางภาระจำยอมที่จดทะเบียน การที่เจ้าของที่ดินรายใหม่ปิดทางภาระจำยอมซึ่งจดทะเบียนไว้จึงเป็นการกระทำไปโดยไม่มีสิทธิจะกระทำ บิดาท่านในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์สามารถเรียกร้องให้เจ้าของที่ดินภารยทรัพย์เปิดทางภาระจำยอม แต่หากยังไม่ยอมเปิดทาง ท่านก็ต้องดำเนินการขออำนาจศาลออกคำพิพากษามาบังคับเจ้าของภารยทรัพย์ต่อไป
.
ข้อถือสิทธิ
คำถาม - คำตอบที่เกี่ยวเนื่องกับปัญหาข้อกฎหมายใน คลินิกกฎหมาย จัดทำขึ้นเพื่อเสริมสร้างความรู้ความเข้าใจทางด้านกฎหมายแก่ผู้เข้าชมเท่านั้น ไม่สามารถนำไปใช้อ้างอิงหรือใช้แทนการวินิจฉัยในการดำเนินคดีของทนายความแก่ลูกความเฉพาะรายได้ เนื่องจากการวินิจฉัยปัญหาของลูกความแต่ละรายมีรายละเอียดข้อมูลที่แตกต่างกัน หากมีการนำข้อมูลเว็บไซต์ไปใช้โดยไม่ได้ปรึกษาผู้ประกอบวิชาชีพด้านกฎหมาย ศูนย์นิติศาสตร์จะไม่รับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้น
ที่มา
http://www.tulawcenter.org/?q=law-clinic/content/51.
*****--------------------------*****
